SOBRE FINCA RAIZ

jorghinho · Jun 8, 2015

Me permito crear este tema para tratar todo lo relacionado con finca raiz, recomendaciones para la compra o arriendo de casas y apartamentos, consejos a la hora de elegir un inmueble, donde conseguir el credito, subsidios del gobierno etc, ahora que està en auge la construccion y que hay tantas facilidades para adquirir vivienda.

Dan_3 · Jun 8, 2015

Pues a propósito del tema creo que para los que planean comprar vivienda nueva es un buen momento, ya que el gobierno reactivó la semana pasada el subsidio a la tasa de interés para compra de vivienda entre 87 y 200 millones (PIPE 2.0). Para esta nueva fase hay un nuevo beneficio , bastante interesante , ya permite acceder al beneficio las compras sobre planos.

jose maria · Jun 8, 2015

Buen tema, en este momento estoy buscando una casa o apartamento, para dejar de pagar renta y hacer una nueva inversión. Me gustaría saber más sobre el tema de subsidio de tasa.

Carlos Bautista · Jun 8, 2015

Dan_3 dijo:
Pues a propósito del tema creo que para los que planean comprar vivienda nueva es un buen momento, ya que el gobierno reactivó la semana pasada el subsidio a la tasa de interés para compra de vivienda entre 87 y 200 millones (PIPE 2.0). Para esta nueva fase hay un nuevo beneficio , bastante interesante , ya permite acceder al beneficio las compras sobre planos.

Interesante, ¿tiene más información?

Dan_3 · Jun 8, 2015

La noticia está muy reciente, apenas la semana pasada la dio el presidente antes del partido de ida de la final del final del fútbol colombiano; no obstante los medios no le dieron la importancia a pesar del gran impacto que genera, sobre todo en los estratos 3 y 4. Así como se critica lo malo, se debe aplaudir lo bueno y esta me parece buena sobre todo por lo del tema de compra sobre planos,,en fin no tengo mayor información mas allá de la que me dio un asesor del banco de bogotá y la que aparece en el ministerio de vivienda:

http://www.minvivienda.gov.co/sala-...pos-adicionales-de-mi-casa-ya-con-el-pipe-2-0

Generalmente toca preguntar directamente en los bancos y en las salas de ventas ya que ellos son los principales intermediarios de estos subsidios.

PPGSM · Jun 8, 2015

Lo malo, en mi opinión, es que con $200 millones no se hace mucho, al menos en Bogotá.

Carlos Bautista · Jun 8, 2015

PPGSM dijo:
Lo malo, en mi opinión, es que con $200 millones no se hace mucho, al menos en Bogotá.

Cierto, pero en Cali mas o menos, en Armenia se hace bastante, y en Cartagena 200 son si acaso la inicial... hay que ver que hasta doscientos es para quien gane hasta 4 salarios mínimos, lo que me parece correcto ya que a quien gane eso los bancos le prestan más o menos 70 a 80 millones, entonces el monto es mayor, eso si, vaya uno a saber las condiciones y el tiempo...

Dan_3 · Jun 8, 2015

Si es verdad que con 200 millones en algunas ciudades es difícil conseguir , pero para el promedio de la clase media en la mayoría de las ciudades se pueden conseguir techo propio y bueno en estrato 3 y parte del 4 . Por encima de ese 215 millones creo que ya es para personas con ingresos mas cómodos y pensando en estrato 5 o 6 y pues darle subsidio al que quiere comprar un apartamento de casi 300 millones como que no cuadra.

Este subsidio aplica a la tasa de interés y el gobierno se lo da directamente al banco creo que hasta por 15 años.

jorghinho · Jun 8, 2015

El subsidio a la tasa lo da el gobierno durante los primeros 7 años y esta entre 2 y 4 puntos porcentuales. Es un buen incentivo pero falta todavia aun mas para motivar la compra de vivienda. En Colombia por ley, el banco puede prestar maximo hasta el 70% del valor del inmueble, si hablamos de un apartamento de 180 millones una persona deberia tener ahorrados 54 millones de pesos mas los gastos de escrituracion, lo cual es muy dificil para muchas personas, incluyendome a mi que llevamos con mi esposa cinco años ahorrando juiciosos cesantias, parte de las primas, una fiducia etc.. y todavia estamos lejos de esa cifra, mientras que ud va a un concesionario por un carro de 60 millones que se devalua en vez de valorizarse y solo con copia de la cedula, datacredito y carta laboral se lo entregan sin cuota inicial.

Dan_3 · Jun 9, 2015

jorghinho dijo:
El subsidio a la tasa lo da el gobierno durante los primeros 7 años y esta entre 2 y 4 puntos porcentuales. Es un buen incentivo pero falta todavia aun mas para motivar la compra de vivienda. En Colombia por ley, el banco puede prestar maximo hasta el 70% del valor del inmueble, si hablamos de un apartamento de 180 millones una persona deberia tener ahorrados 54 millones de pesos mas los gastos de escrituracion, lo cual es muy dificil para muchas personas, incluyendome a mi que llevamos con mi esposa cinco años ahorrando juiciosos cesantias, parte de las primas, una fiducia etc.. y todavia estamos lejos de esa cifra, mientras que ud va a un concesionario por un carro de 60 millones que se devalua en vez de valorizarse y solo con copia de la cedula, datacredito y carta laboral se lo entregan sin cuota inicial.

exacto! pero en ese punto entra la parte interesante de esta versión del PIPE 2.0 pues también incluye los negocios que se hacen sobre planos y que le permiten a mas personas poder ir abonando su cuota inicial cómodamente en fase de ventas y construcción para que no le toque sacar todo de una,,Yo creo que es cuestión de hacer cuenta reales de las capacidades de pago de cada quien y ajustarlas a una vivienda que se pueda pagar.

david0113 · Jun 9, 2015

Aquí una entrevista hecha al Minvivienda:

http://www.rcnradio.com/nacional/no...era-construir-30-mil-viviendas-adicionales-al

jorghinho · Jun 9, 2015

Dan_3 dijo:
exacto! pero en ese punto entra la parte interesante de esta versión del PIPE 2.0 pues también incluye los negocios que se hacen sobre planos y que le permiten a mas personas poder ir abonando su cuota inicial cómodamente en fase de ventas y construcción para que no le toque sacar todo de una,,Yo creo que es cuestión de hacer cuenta reales de las capacidades de pago de cada quien y ajustarlas a una vivienda que se pueda pagar.

Deberian el gobierno y los bancos revisar sus politicas en materia de vivienda y bajar la cuota inicial a un 10 o 15% y seguramente se dinamizaria el negocio inmobiliario en el pais, el argumento de ellos es que al ser mayor el credito los clientes tienen mayor posibilidad de "colgarse" en las cuotas. Pienso que como dice @Dan_3 las personas tienen que conocer su capacidad de pago y su realidad financiera para que no tengan problemas durante el credito. Actualmente existe un subsidio denominado MiCasaYa para familias que devenguen entre 2 y 4 SMLV para adquirir vivienda VIS( entre 7.700.00 y 12.000.000 para la cuota inicial), pero si es dificil encontrar algo bueno entre 100 y 150 millones, imaginense encontrar algo hasta los 86 millones de pesos. En mi caso es primordial la compra de vivienda en estos momentos, llevo 10 años pagando arriendo y esa plata se va a un barril sin fondo con la inestabilidad que eso conlleva, que no se estè a gusto, que le pidan el apartamento etc. Por eso me he privado de muchas cosas ultimamente, como por ejemplo en cambiar de carro, de televisor, incluso hasta cambiar de celular, ya que la prioridad es adquirir vivienda propia este año o al menos iniciar el negocio.

jose maria · Jun 9, 2015

En Davivienda están en feria y están ofreciendo la tasa de 0.72
Aprovechen, es por todo el mes de junio.

VICTOR M. JARAMILLO OSORI · Jun 9, 2015

jose maria dijo:
En Davivienda están en feria y están ofreciendo la tasa de 0.72
Aprovechen, es por todo el mes de junio.

Es una MUY buena tasa , hace un año me dieron un crédito y quedo en 0,95% lo que quiere decir que su cuota será mas cómoda.
El Mt2 en Bogotà esta intocable, puede mirar en Chia-Cajica-Tabio en donde un apto. de 80 a 90 mts2 lo puede conseguir $180 MM a $240 MM.

Como lo anota jorghinho el esfuerzo se debe hacer para reunir la cuota inicial entre $55 MM y $ 65MM, ojo sin olvidar que si van a ocupar ustedes el apartamento deben tener otra reserva para adecuarlo entre muebles de madera, rejas, divisiones de baño, cortinas, y por supuesto algunos muebles nuevos como cama, sala-comedor- y un sofacama ( $ 15 a $ 20 MM y eso que es bajito)

Carlos Bautista · Jun 19, 2015

Una muy buena opción es comprar en obra gris, pues los precios bajan bastante y además acomoda la obra blanca a su gusto (y si tiene buen gusto y compra cosas buenas puede incrementar mucho el valor de la casa/apartamento en varios millones comparados con los estandar), además de la cuota inicial (mínimo 30%) debe tener en cuenta que deberá sacar al menos 6 para escrituras, comenzar a pagar administración, servicios, trasteo, compra de cosas e hipoteca una vez le entreguen el inmueble.

Lo mejor es ubicar una constructora seria con un proyecto bonito y cómodo en un sector o municipio bueno y de buena valorización, preferiblemente estrato 4 o 5 -si puede 6 hágale- (se valoriza más y se reducen las posibilidades de tener vecinos reguetoneros con aveos lobos y de ahí para abajo lo que se imagine) y lo más importante, compre apenas salga a la venta el proyecto.

No es buena idea ahorrar a punta de cesantías porque la valorización es ridícula, si tiene un sueldo de 4 millones y tiene 25 ahorrados a enero, a diciembre habrá ganado por ahí 500 mil siendo muy de buenas, pero si un proyecto en enero vale 200 en diciembre valdrá 250, la desproporción es abismal y la ganancia con la finca raíz en ese evento es muy buena y generalmente muy segura, que eso sí, bastante lenta.

david0113 · Jun 19, 2015

Carlos Bautista dijo:
Lo mejor es ubicar una constructora seria con un proyecto bonito y cómodo en un sector o municipio bueno y de buena valorización, preferiblemente estrato 4 o 5 -si puede 6 hágale- (se valoriza más y se reducen las posibilidades de tener vecinos reguetoneros con aveos lobos y de ahí para abajo lo que se imagine) y lo más importante, compre apenas salga a la venta el proyecto.

Jajaja, muy gracioso. Quizá en estrato 6 le salga un "nuevo rico" que sólo haya cambiado el Aveo por un premium pero continue con los mismo gustos musicales.

carlosd · Jun 19, 2015

yo me metí hace un año en un apto, no para vivir sino para ganarme la valorización y comprar el seguro universitario a mi hijo. Todavía estoy pagando la inicial, quedan ocho cuotas. Como dice @Carlos Bautista esa es una muy buena forma de ahorrar, el apartamento se compró (se inició el negocio) en $80MM y los apartamentos que quedan los están vendiendo a $90MM (lo entregan con cosas por mejorar, no es totalmente obra gris), espero que de acá a la hora de la entrega y la reventa se valorice unos millones más. Ahora estoy en los trámites del préstamo. Alguien sabe que son los intereses de subrogación??

jorghinho · Jun 19, 2015

carlosd dijo:
yo me metí hace un año en un apto, no para vivir sino para ganarme la valorización y comprar el seguro universitario a mi hijo. Todavía estoy pagando la inicial, quedan ocho cuotas. Como dice @Carlos Bautista esa es una muy buena forma de ahorrar, el apartamento se compró (se inició el negocio) en $80MM y los apartamentos que quedan los están vendiendo a $90MM (lo entregan con cosas por mejorar, no es totalmente obra gris), espero que de acá a la hora de la entrega y la reventa se valorice unos millones más. Ahora estoy en los trámites del préstamo. Alguien sabe que son los intereses de subrogación??

Tomado de Conaltura.com:
Intereses de subrogación
Es el interés que se genera en el lapso de tiempo comprendido entre LA ENTREGA DEL INMUEBLE Y EL DESEMBOLSO DEL CREDITO HIPOTECARIO que equivalen al 1.5% mes vencido, sobre el valor del crédito hipotecario. Este interés se factura, teniendo en cuenta que desde la entrega del inmueble, usted goza de su usufructo, sin que la constructora haya recibido el desembolso correspondiente.

JFelipe · Jun 21, 2015

No entiendo NADA el negocio de la valorización, ¿la idea es comprar y vender rápidamente o cómo es la cosa? porque según mis malos cálculos la valorización no justifica los intereses de una deuda con un banco.

Pongo un ejemplo donde voy a adquirir un apartamento que cuesta $200.000.000 y ahorro $60.000.000 de cuota inicial. Tengo entonces una deuda de $140.000.000 y me propongo pagarla a 10 años en cuotas fijas de $2.000.000 (por poner una cifra más o menos real basada en las tasas de interés actuales). Al final habré pagado $240.000.000 de deuda, más la cuota inicial, o sea $300.000.000.

Ese apartamento a los 10 años estará costando entre 250 y 300 millones, (no creo que más teniendo en cuenta la sobreoferta actual).
La "ganancia" habrá sido $0.

Igual como les digo, no entiendo cómo es el asunto, les agradezco si me ayudan a entender cómo funciona el negocio.

carlosd · Jun 21, 2015

JFelipe dijo:
No entiendo NADA el negocio de la valorización, ¿la idea es comprar y vender rápidamente o cómo es la cosa? porque según mis malos cálculos la valorización no justifica los intereses de una deuda con un banco.

Pongo un ejemplo donde voy a adquirir un apartamento que cuesta $200.000.000 y ahorro $60.000.000 de cuota inicial. Tengo entonces una deuda de $140.000.000 y me propongo pagarla a 10 años en cuotas fijas de $2.000.000 (por poner una cifra más o menos real basada en las tasas de interés actuales). Al final habré pagado $240.000.000 de deuda, más la cuota inicial, o sea $300.000.000.

Ese apartamento a los 10 años estará costando entre 250 y 300 millones, (no creo que más teniendo en cuenta la sobreoferta actual).
La "ganancia" habrá sido $0.

Igual como les digo, no entiendo cómo es el asunto, les agradezco si me ayudan a entender cómo funciona el negocio.

La idea es comprarlo y venderlo enseguida, así como usted lo muestra no es negocio.
Pero no está teniendo en cuenta que, a menos que lo vaya a vivir, un apto como el del ejemplo tendrá un arriendo de más o menos $1.3MM o $1.5MM lo que le daría una ganancia, haciendo cuentas alegres, de $156MM con el primer valor de arriendo sin aumento por 120 meses

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