Consultorio Jurídico

fagonzaleza · Jun 21, 2016

yomigue dijo:
Tengo una pregunta a ver si alguien me puede ayudar: ¿es normal que al comprar un inmueble sobre planos y después de firmada la promesa de compra venta de un momento a otro le cambien a uno el número de apartamento por uno ubicado en otro piso y otra nomenclatura (pasa de 1504 a 1301) porque se supone que catastro municipal cambió la nomenclatura del proyecto?, solo me envían un otrosí en el que aparece el ajuste en el número de apto, un incremento en el valor del mismo y un ajuste en las fechas de escrituración y entrega, pero no me explica nada más y no quiero firmarlo hasta no estar seguro si eso es o no legal y no quisiera recibir un apartamento diferente al que compré inicialmente. El apartamento lo compré en otra ciudad, así que lo del supuesto cambio por orden de catastro solo me lo dijeron por teléfono, pero no hay nada escrito. Gracias.

Hola. Ten mucho cuidado con eso. Te lo digo por experiencia propia, ya que viví una situación algo similar y desagradable. A mi me escrituraron mal el apartamento y quedé con los linderos de otro. Fue un tema muy doloroso y tedioso ya que tocó deshacer el negocio y volverlo a hacer con los linderos correctos.

Te recomendaría que exijas a la constructora copia del plano original con el cual tu compraste inicialmente tu inmueble y corrobores que se corresponde con lo que te vendieron, asimismo, exigir que de ser cierto el tema de catastro, te suministren copia de absolutamente todos los papeles que acrediten esos supuestos cambios y te permitan verificar la trazabilidad del tema. También me adhiero a lo comentado por @Bones-T en el sentido de que es completamente cierto que un cambio de piso en el apartamento va a tener un impacto económico para ti y es algo que debes mirar muy bien.

Estaré atento a tus comentarios porque me interesa el tema, a veces las constructoras hacen lo que les da la gana con sus clientes y pareciera muy difícil enfrentarse a ellas, hay que asesorarse con un abogado realmente experto en ese tema inmobiliario.

yomigue · Jun 22, 2016

Muchas gracias por las respuestas, ya pedí ayer la copia de los planos y estoy esperando respuesta sobre una copia de la orden de catastro con el dichoso cambio, según lo que pude averiguar el cambio en el precio del apartamento es "normal" porque en la promesa de compraventa el precio está fijado en salarios mínimos y no en pesos y menciona que mientras no se hayan firmado las escrituras el valor puede variar, pero tengo que averiguar lo de la prima de altura.

Lo otro que no sé si sea cierto, pero ya varias personas me lo han mencionado, es que no se si resulte más complicado vender o arrendar el apartamento ahora que quedó en un piso 13, yo no soy agüerista, pero varios conocidos me han dicho que tenga eso en cuenta porque mucha gente si lo es y como compré el apto por inversión, puede resultar más difícil conseguirle cliente, así que esa tontería podría también afectar mi inversión. :confused:

fefen80 · Jun 22, 2016

Cordial saludo, les consulto para saber cómo proceder de manera ajustada a la ley en la siguiente situación

Recibí de parte de unas personas a las que tuve que demandar por un compromiso de pago incumplido, una propuesta económica para cancelar el saldo restante en un pago y finalizar el proceso en su contra. Se aceptó la propuesta y esto se realizó con la colaboración del abogado que me ha venido representando en el caso. A dicho abogado entre 2008 y 2009 le aboné 2.000.000 de pesos como anticipos de gastos de proceso, y se acordó que el cobraba un 20% de los dineros que se recibieran, que hasta antes del acuerdo se habían cobrado en forma de títulos mensuales descontados de la nómina de los demandados, y los cuales se le han cancelado al abogado en el porcentaje acordado. Lo que quiero saber es si estos dineros dados en anticipo al abogado, ahora que se liquida la deuda del caso los debo descontar del porcentaje que le corresponde al abogado de los dineros a recibir, de igual manera las agencias en derecho y costas en derecho se incluyen en el cálculo del porcentaje a liquidar para el abogado?
Les agradezco lo que me puedan aclarar al respecto.

conceptcol · Jun 25, 2016

fefen80 dijo:
Cordial saludo, les consulto para saber cómo proceder de manera ajustada a la ley en la siguiente situación

Recibí de parte de unas personas a las que tuve que demandar por un compromiso de pago incumplido, una propuesta económica para cancelar el saldo restante en un pago y finalizar el proceso en su contra. Se aceptó la propuesta y esto se realizó con la colaboración del abogado que me ha venido representando en el caso. A dicho abogado entre 2008 y 2009 le aboné 2.000.000 de pesos como anticipos de gastos de proceso, y se acordó que el cobraba un 20% de los dineros que se recibieran, que hasta antes del acuerdo se habían cobrado en forma de títulos mensuales descontados de la nómina de los demandados, y los cuales se le han cancelado al abogado en el porcentaje acordado. Lo que quiero saber es si estos dineros dados en anticipo al abogado, ahora que se liquida la deuda del caso los debo descontar del porcentaje que le corresponde al abogado de los dineros a recibir, de igual manera las agencias en derecho y costas en derecho se incluyen en el cálculo del porcentaje a liquidar para el abogado?
Les agradezco lo que me puedan aclarar al respecto.

Pareciera que usted no firmó contrato con el abogado, ahi se definen esos detalles. Generalmente cuando los honorarios se establecen como un porcentaje, todos los anticipos son parte de ese porcentaje y se deducen del pago total, cuando el fallo es desfavorable o en contra, esos anticipos son los honorarios del abogado. Las costas procesales normalmente las paga quien pierde, en el acuerdo que usted aceptó es probable que se haya mencionado esto. Puede haber costos que ud. debe reembolsar a su abogado y para esto le tienen que mostrar facturas o recibos, (e.g. peritajes, fotocopias, transporte y viáticos fuera de la ciudad, etc).

ioham · Jul 19, 2016

Cordial saludo
Acudo a los abogados del foro para hacer una consulta. Hace poco menos de un año ingresé a un proyecto nuevo de apartamentos sobre planos, me comprometí verbalmente a pagar en el término de dos años el valor correspondiente al 30% del apartamento pero no pude seguir con los pagos mensuales y ahora quiero desistir del negocio y solicité la devolución del dinero que alcance a pagar ($9.300.000), notifiqué por escrito a la inmobiliaria y a los constructores sobre mi decisión de retirarme el día 14/06/2016 y hoy 19/07/2016 después de darme tantas vueltas con la devolución me llaman para que reciba un cheque pero el valor que me están devolviendo es $5.200.000, no los $9.300.000 que yo pagué. Yo nunca firmé, y mucho menos autentiqué en notaria como lo exigían, el documento de compraventa que alguna vez me dieron y en el que si se especificaba que si desistía tendría que asumir una penalidad económica equivalente al 6% del 30% inicial del apartamento.

¿Que debo hacer?, ¿Aceptar lo que me están dando y perder $4.000.000? o ¿Puedo exigir mi dinero completo?

fagonzaleza · Jul 19, 2016

ioham dijo:
Cordial saludo
Acudo a los abogados del foro para hacer una consulta. Hace poco menos de un año ingresé a un proyecto nuevo de apartamentos sobre planos, me comprometí verbalmente a pagar en el término de dos años el valor correspondiente al 30% del apartamento pero no pude seguir con los pagos mensuales y ahora quiero desistir del negocio y solicité la devolución del dinero que alcance a pagar ($9.300.000), notifiqué por escrito a la inmobiliaria y a los constructores sobre mi decisión de retirarme el día 14/06/2016 y hoy 19/07/2016 después de darme tantas vueltas con la devolución me llaman para que reciba un cheque pero el valor que me están devolviendo es $5.200.000, no los $9.300.000 que yo pagué. Yo nunca firmé, y mucho menos autentiqué en notaria como lo exigían, el documento de compraventa que alguna vez me dieron y en el que si se especificaba que si desistía tendría que asumir una penalidad económica equivalente al 6% del 30% inicial del apartamento.

¿Que debo hacer?, ¿Aceptar lo que me están dando y perder $4.000.000? o ¿Puedo exigir mi dinero completo?

Ay tenaz, y no le puede ceder ese negocio a alguien que le pague a usted lo que ha abonado y que lo siga pagando? pregunto pues...

ioham · Jul 20, 2016

fagonzaleza dijo:
Ay tenaz, y no le puede ceder ese negocio a alguien que le pague a usted lo que ha abonado y que lo siga pagando? pregunto pues...

...Eso he intentado pero a ninguno de los que he contactado le interesa.

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XJ6 · Jul 21, 2016

Amigos jurisconsultos, una duda que me agobia a ver si me la resuelven.

Mi novia ocupa con su empresa un local en arriendo en un mall comercial. Hace unos días se acercó un sujeto y nos hizo saber (yo estba en ese momento con ella) que él iba a comprar el local y que lo iba a ocupar con su propia empresa (una constructora). Preguntó que hasta cuando estaba el contrato de arrendamiento y le hicimos saber que es hasta marzo próximo. Al hombre no le gustó ni cinco la respuesta y dijo, ya en unos términos no tan chéveres, que necesitaba el local lo más pronto posible. Yo me puse a conversar con él entre chiste y chanza para apaciguarlo y al final la espuma le bajó un poco. Finalmente nosotros quedamos de averiguar el paso a seguir y el man habló de indemnizaciones para nosotros por la pronta terminación del contrato, pero igual quedamos de consultar con un abogado qué debíamos hacer.

En lo poco que se de contratos de propiedad raiz, infiero que debe haber un aviso previo como de tres meses, mínimo, antes de entregar el local y que por la terminación anticipada del contrato debe haber una indemnización ¿Esto es así, o cómo funciona? Además, que todo debe hacerse por la agencia de arrendamientos y no tratar directamente con el comprador ¿No?.

Ahí les dejo el casito, compañeros.

ix35 · Jul 21, 2016

ioham dijo:
Cordial saludo
Acudo a los abogados del foro para hacer una consulta. Hace poco menos de un año ingresé a un proyecto nuevo de apartamentos sobre planos, me comprometí verbalmente a pagar en el término de dos años el valor correspondiente al 30% del apartamento pero no pude seguir con los pagos mensuales y ahora quiero desistir del negocio y solicité la devolución del dinero que alcance a pagar ($9.300.000), notifiqué por escrito a la inmobiliaria y a los constructores sobre mi decisión de retirarme el día 14/06/2016 y hoy 19/07/2016 después de darme tantas vueltas con la devolución me llaman para que reciba un cheque pero el valor que me están devolviendo es $5.200.000, no los $9.300.000 que yo pagué. Yo nunca firmé, y mucho menos autentiqué en notaria como lo exigían, el documento de compraventa que alguna vez me dieron y en el que si se especificaba que si desistía tendría que asumir una penalidad económica equivalente al 6% del 30% inicial del apartamento.

¿Que debo hacer?, ¿Aceptar lo que me están dando y perder $4.000.000? o ¿Puedo exigir mi dinero completo?

usted comprometio su palabra e incumplio. Un contrato verbal es contrato realidad no?

tomasbeagle · Jul 22, 2016

XJ6 dijo:
Amigos jurisconsultos, una duda que me agobia a ver si me la resuelven.

Mi novia ocupa con su empresa un local en arriendo en un mall comercial. Hace unos días se acercó un sujeto y nos hizo saber (yo estba en ese momento con ella) que él iba a comprar el local y que lo iba a ocupar con su propia empresa (una constructora). Preguntó que hasta cuando estaba el contrato de arrendamiento y le hicimos saber que es hasta marzo próximo. Al hombre no le gustó ni cinco la respuesta y dijo, ya en unos términos no tan chéveres, que necesitaba el local lo más pronto posible. Yo me puse a conversar con él entre chiste y chanza para apaciguarlo y al final la espuma le bajó un poco. Finalmente nosotros quedamos de averiguar el paso a seguir y el man habló de indemnizaciones para nosotros por la pronta terminación del contrato, pero igual quedamos de consultar con un abogado qué debíamos hacer.

En lo poco que se de contratos de propiedad raiz, infiero que debe haber un aviso previo como de tres meses, mínimo, antes de entregar el local y que por la terminación anticipada del contrato debe haber una indemnización ¿Esto es así, o cómo funciona? Además, que todo debe hacerse por la agencia de arrendamientos y no tratar directamente con el comprador ¿No?.

Ahí les dejo el casito, compañeros.

La venta del local es una causal valida para dar por terminado el contrato de arrendamiento comercial solo si se alega durante los dos primeros años de vigencia del contrato de arrendamiento. A partir de la terminación de la segunda vigencia se tiene derecho a la prorroga automática del contrato desde que no se caiga en incumplimiento del contrato por falta o atraso en el pago del canon de arrendamiento, si el propietario intenta desahuciar al arrendatario no lo podrá hacer desde que no se genere mora en los pagos. Cualquier estipulación en contrario, se tendrá por no escrita.

Si se quiere hacer una terminación de un contrato de arrendamiento comercial antes durante esos dos primeros años puede hacerlo con una notificación previa de 6 meses basado únicamente en las causales expresadas por la ley en el articulo 518 del código de comercio. http://alcaldiademonteria.tripod.com/codigos/comercio/codcom6.htm
En caso de incumplir con dichas causales si existe el derecho de exigir la indemnización de perjuicios (el daño emergente, el lucro cesante, los gastos para la nueva instalación, la indemnización de los trabajadores despedidos como consecuencia de la cláusula o traslado del establecimiento de comercio, las mejoras necesarias que haya realizado el comerciante en el bien inmueble arrendado).
Cualquier duda me puede contactar por MP.
Saludos

Jeisiete · Jul 26, 2016

Buenas buenas,
Alguien que me haga el favor y me recomiende un abogado laboral o algún forista que trabaje en este campo

Gracias!

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conceptcol · Jul 31, 2016

Jeisiete dijo:
Buenas buenas,
Alguien que me haga el favor y me recomiende un abogado laboral o algún forista que trabaje en este campo

Gracias!

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Cuéntenos exactamente qué necesita, ya lo demandaron? necesita algo sobre pensiones? UGPP? o consulta?

Parra · Jul 31, 2016

Señores buena noche,
Alguien tendrá idea que valor se pierde en este caso; tengo un negocio de un apartamento en el cuál se está pagando la cuota inicial diferida en cuotas, al día de hoy canceladas 6 de 12.
La separación del apto fue de un millón.
Si por X o Y razón no quiero ya seguir en el negocio, ¿ que pasa con mi dinero, la constructora Bolívar tiene que devolver la totalidad de mi dinero menos el millón de la separación? O también tienen derecho de quitarme más dinero?
Me gustaría llegar a la constructora con buena idea de hasta donde tienen derecho ellos legalmente de castigarme y que derechos tengo yo y no abusen de miignorancia en el tema. De antemano muchas gracias.

jorghinho · Jul 31, 2016

Parra dijo:
Señores buena noche,
Alguien tendrá idea que valor se pierde en este caso; tengo un negocio de un apartamento en el cuál se está pagando la cuota inicial diferida en cuotas, al día de hoy canceladas 6 de 12.
La separación del apto fue de un millón.
Si por X o Y razón no quiero ya seguir en el negocio, ¿ que pasa con mi dinero, la constructora Bolívar tiene que devolver la totalidad de mi dinero menos el millón de la separación? O también tienen derecho de quitarme más dinero?
Me gustaría llegar a la constructora con buena idea de hasta donde tienen derecho ellos legalmente de castigarme y que derechos tengo yo y no abusen de miignorancia en el tema. De antemano muchas gracias.

http://www.metrocuadrado.com/m2-con...mocomprar/ARTICULO-WEB-COMPRANDO-1245930.html

fefen80 · 2016-08-24T13:13:27-0500

Un cordial saludo, les agradezco lo que me puedan colaborar con la siguiente duda: un predio figura en escritura como comprado por 5 personas por partes iguales y proindiviso, es una propiedad familiar cedida por padres en vida a sus hijos, haciendo la salvedad en la escritura de que mientras los padres vivan conservan el usufructo, y que para ventas, solo se hace si están de acuerdo todos los copropietarios. La pregunta es si los padres pueden modificar la distribución de la copropiedad, o determinar la división del predio de manera unilateral.
Saludos

JOSE ORTIZ · 2016-08-30T09:47:18-0500

buenos días compañeros foristas quisiera sabe si me ayudan con la siguiente duda, hace dos años compre un apartamento en un conjunto residencial, actualmente están vendiendo los parqueaderos pero veo con sorpresas que los valores son muy altos, uno de 15 millones descubiertos de aproximadamente de 1.80 cms de ancho con 4.50 de largo y unos cubiertos en 20 millones con las mismas medidas, mi captiva cabe a ras pero no queda espacio para abrir la puerta sin golpear al otro carro, con esas medida de aproximadamente de 4 metros cuadrados me estan vendiendo a casi 5 millones por metro donde en el apartamento estaba a millón docientos por metro cuadrados, ya hable con la constructoras me dicen que ese en valor estipulado por ellos y que no van a rebajarlo, me gustara saber si hay una forma de saber como calcular el valor real, si me están cobrando de mas , porque en mi investigación el valor promedio de los parqueaderos que he preguntado en otro conjunto estan entre los 5 y diez millones, ami parecer la constructora se esta aprovechando de la necesidad, agradezco sus respuestas.

jorghinho · 2016-08-30T21:45:50-0500

JOSE ORTIZ dijo:
buenos días compañeros foristas quisiera sabe si me ayudan con la siguiente duda, hace dos años compre un apartamento en un conjunto residencial, actualmente están vendiendo los parqueaderos pero veo con sorpresas que los valores son muy altos, uno de 15 millones descubiertos de aproximadamente de 1.80 cms de ancho con 4.50 de largo y unos cubiertos en 20 millones con las mismas medidas, mi captiva cabe a ras pero no queda espacio para abrir la puerta sin golpear al otro carro, con esas medida de aproximadamente de 4 metros cuadrados me estan vendiendo a casi 5 millones por metro donde en el apartamento estaba a millón docientos por metro cuadrados, ya hable con la constructoras me dicen que ese en valor estipulado por ellos y que no van a rebajarlo, me gustara saber si hay una forma de saber como calcular el valor real, si me están cobrando de mas , porque en mi investigación el valor promedio de los parqueaderos que he preguntado en otro conjunto estan entre los 5 y diez millones, ami parecer la constructora se esta aprovechando de la necesidad, agradezco sus respuestas.

El area real de su parqueadero es de 8.1 mts2, casi a 2.5 M por metro cuadrado, todavia sigue costoso. El area de mi parqueadero es de 10.2 mts 2 y hay que estacionar centrado para poder abrir bien las puertas sin golpear al vecino, su caso debe ser mas dramatico. Por cierto porque comprò el parqueadero hasta ahora y no al momento de comprar el apartamento como normalmente se hace?

JOSE ORTIZ · 2016-08-31T06:40:41-0500

La excusa de la constructora es porque es proyecto vis y si metían el parqueadero se sobrepasa el tope del gobierno, de por si el Banco me prestaba para todo y la constructora no quiso

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gerardog · 2016-08-31T10:45:02-0500

JOSE ORTIZ dijo:
La excusa de la constructora es porque es proyecto vis y si metían el parqueadero se sobrepasa el tope del gobierno, de por si el Banco me prestaba para todo y la constructora no quiso

Enviado desde mi ASUS_Z00TD mediante Tapatalk

Hasta donde tengo entendido las viviendas VIS tienen parqueaderos comunales y no con propiedad exclusiva, pero todo lo que sea por sacarle la plata del bolsillo.

slds

gusstavo · 2016-08-31T23:51:56-0500

JOSE ORTIZ dijo:
buenos días compañeros foristas quisiera sabe si me ayudan con la siguiente duda, hace dos años compre un apartamento en un conjunto residencial, actualmente están vendiendo los parqueaderos pero veo con sorpresas que los valores son muy altos, uno de 15 millones descubiertos de aproximadamente de 1.80 cms de ancho con 4.50 de largo y unos cubiertos en 20 millones con las mismas medidas, mi captiva cabe a ras pero no queda espacio para abrir la puerta sin golpear al otro carro, con esas medida de aproximadamente de 4 metros cuadrados me estan vendiendo a casi 5 millones por metro donde en el apartamento estaba a millón docientos por metro cuadrados, ya hable con la constructoras me dicen que ese en valor estipulado por ellos y que no van a rebajarlo, me gustara saber si hay una forma de saber como calcular el valor real, si me están cobrando de mas , porque en mi investigación el valor promedio de los parqueaderos que he preguntado en otro conjunto estan entre los 5 y diez millones, ami parecer la constructora se esta aprovechando de la necesidad, agradezco sus respuestas.

El valor lo da la oferta y la demanda y no creo que haya algo que se pueda hacer contra la constructora, a eso estan en promedio en Medellín. Lo que pasa con los proyectos VIS, es que como el apto tiene un tope de 135 SMMLV, los constructores se "desquitan" con el valor del parqueadero, por eso puedes ver en estos proyectos, parqueaderos mas costosos que en los que no los son.
Con respecto a la medida, debes verificar, 1.80 m de ancho me parece exageradamente pequeña, los municipios tienen normas para esto, en el caso de Medellín y algunos municipios cercanos, el ancho mínimo es de 2.30 m si no tienes un muro al lado y si es así, se deben sumar 25 cm por cada lado, con respecto al largo, aquí son de 5.00 m.

gerardog dijo:
Hasta donde tengo entendido las viviendas VIS tienen parqueaderos comunales y no con propiedad exclusiva, pero todo lo que sea por sacarle la plata del bolsillo.

slds

Los proyectos VIS tienen que cumplir con una norma mínima de parqueaderos para visitantes y normalmente los municipios no exigen que tengan parqueaderos privados, pero eso no quiere decir que no los puedan construir y vender, sobre todo, porque como ya escribí anteriormente, con estos hay "desquite" para cubrir la cantidad de normas que le imponen a la vivienda y los topes VIS y VIP siguen iguales.

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