Es una idea comprar sobre planos y comenzar a vender antes de hacer el desembolso de hipoteca, negociando el pago poco antes de la entrega por parte de la constructora, así se obtiene la ganancia de la valorización sin deberle plata al banco, se consigna directamente a la constructora y se obtiene una plata importante, el punto es no poder vender antes de la entrega; ahí si hay que meterse a la hipoteca y la ganancia no va a ser significativa (si es que hay), sin embargo se puede arrendar para que el inmueble se pague solo.
El año pasado leí mucho sobre el tema y en efecto mucha gente en Medellín (solo puedo hablar de esta ciudad, no conozco el movimiento en las otras) está haciendo este negocio. Hay que tener mucho cuidado ya que la sobre-oferta de estos inmuebles es muy alta, creo que se está gestando una burbuja inmobiliaria porque veo muchos apartamentos en venta, quedados, donde la gente le toca bajarle para venderlo, eso va haciendo mella en el mercado; eso sumado a la cantidad de nuevos proyectos. La idea es comprar al lanzamiento de la obra antes de que suba, hacer bien las cuentas y estar preparado para asumir la deuda, arrendar y esperar unos buenos meses a que se venda. (O que explote la burbuja en el peor de los casos).
Cuando las obras son lanzadas en planos los primeros aptos, casas o locales comerciales; tienen el "precio mas bajo", luego de llegar a una meta de ventas, les suben el precio, por ejemplo en mi caso ya me había comprometido de palabra en un primer proyecto, esa semana lanzaron otro y fui a verlo, me gustó tanto que cancelé el primero y me quede con ese ultimo, al termino de la semana las cosas iban tan bien en ventas que el metro cuadrado subió mas de 600 mil pesos, así que la ganancia fue de 4 millones en solo una semana por decir si lo compro y separarlo con una cuota minima, obvio ese valor se verá reflejado al final y no es dinero con el que pueda contar ahora (no hay que hacer cuentas tan alegres). Se supone que al momento de la entrega tendrá una valorización muy buena. Allí decido si lo vendo o lo arriendo o vivo en el.
Se debe tener en cuenta muchas variables, por ejemplo, con la sobre oferta de construcciones los valores de arriendo están bajando, ahora se puede conseguir un apartamento de 250 millones arrendado en un millón de pesos, ese es un mal negocio a la hora de invertir de una el dinero, mejor si tiene el dinero liquido invierte sobre planos (hasta puede comprar dos proyectos) nunca de la plata de una, la da a cuotas mensual y puede dejar algo en el banco o en otra inversión. O compra proyectos en casas sencillas de barrio, donde no se paga administración, por ejemplo conozco varios barrios donde las casas valen 80 millones promedio, la alquilan en 550.000, no paga admon, así que con tres casas de esas (240 millones) la renta es de 1.650.000 mensual, en el caso de no dejarla por una agencia. La valorización que pagan es de 70 mil pesos trimestrales par cada una.
En comparación el apto de 250.000.000 paga admon de entre 150.000 y 200.000 pesos valorización de 200 a 300 mil pesos trimestrales minimo.
Así que por 250.000.000 recibe realmente 750.000 pesos al mes promedio.
Obvio en ambos casos no incluyo la valorización que fácilmente se equipara. La cultura del pago del arriendo en Colombia es de las más altas, la gente se atrasa mas en las tarjetas de credito, clubes, etc que en eso. Para saber que sacar a alguien que no paga un arriendo es duro y hasta toca a veces arreglar por las buenas. Afortunadamente en Colombia esas malas mañas no aplican
tanto. Según los indices.
Para mi caso hace poco quería comprar otro apto y dejar de pagar arriendo, pero entre lo que vale un apartamento listo para entrega similar al que vivo, en la misma zona, es mal negocio por lo que he explicado antes. Hay que pensar en pagar cuota inicial, admon, papeles, y pagar los dos primeros años las cuotas del banco para que se empiece a ver un abono al capital y no a al deuda. Así las cosas es mejor invertir el dinero en otras cosas. Dicho sea de paso estoy invirtiendo en seguros de vida (al ser independiente se vuelve obligatorio el estar protegido) y se hace un ahorro que entregan en unos años (a los 50) para el caso del seguro de MetLife.
Perdón por la extensión pero estoy seguro esto le servirá a muchos a la hora de invertir bien el dinero, ya que es más difícil manejar bien el dinero que ganarlo.
Una pregunta, alguno sabe que tal la opción de compra de propiedad raíz en Perú - Lima, hace unos meses veía el desarrollo tan grande que tiene este país en proyectos.
