INVERSIÓN

Juan k dijo:

La situación económica de mi área de trabajo parece no ser muy clara a futuro, entonces he decidido no esperar a que esto pase y tratar de hacer una inversión que me de una entrada extra por si algo pasa.

Básicamente tengo 140 millones para invertir en algún buen negocio, hasta el momento tengo dos ideas:

Agradezco sus aportes.

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Bueno Juan, yo estoy en una situación similar a la tuya, claro apenas cuento con la mitad de lo que tu tienes para invertir, pero luego de mucho pensarlo yo decidí invertir todo en finca raiz, sea como sea la finca raiz es de las inversiones mas seguras, si no tienes mucho afán ni siquiera una burbuja te hará perder tu inversión porque a largo plazo todas se recuperan nuevamente.

Con tus 140 yo los trabajaría siguiendo el principio de apalancamiento, básicamente compraría en efectivo un apartamento de unos 110 a 125 millones no importa si es nuevo o de segunda, pero en caso de ser nuevo que la entrega sea casi inmediata; lo compraría en estrato 3 o 4 porque en estos estratos se tiene mayor demanda de arrendatarios y sobretodo se supone que en estos estratos se tiene ingresos un poco mas estables para evitar problemas futuros, ademas lo arrendaría por inmobiliaria para evitar problemas. Con lo que me queda, es decir de 15 a 30 millones doy la cuota inicial de un apartamento ya mas modesto por ejemplo en ciudad verde soacha, lo compro financiando el resto a no mas de 5 años. Así pues arrendando los dos apartamentos fácilmente pagas la cuota del segundo y te queda dinero mensual que puedes invertir en alguna otra cosa, luego de que termines de pagar el segundo apartamento se abra pagado casi solo y tendrás 2 apartamentos completamente libres que costarán quien sabe cuanto dinero luego de ganar con la valorización. Si todo sigue como va (que no creo) en 5 años fácilmente costarán el doble.

Es lógico tener miedo y sobretodo en Colombia donde los precios de la finca raíz crecen y crecen, pero como te digo siempre que hay burbuja se recupera, no en corto plazo pero si no tienes afán solo esperas con tus inmuebles a que pase, al contrario ya teniendo 2 apartamentos libres y si llegára la burbuja puedes tener acceso a un super apartamento que prácticamente podrás también pagar con el arriendo de los otros 2, al final de la burbuja tendrás 3 apartamentos que comenzarán a valorizarse nuevamente.

Por otro lado un muy buen negocio según lo que investigue es comprar lotes a las afueras de las grandes ciudades, o en los sitios turísticos mas cercanos a las grandes ciudades, por ejemplo melgar o girardot. Compras el lote y construyes una casa con muy buen gusto, fácilmente se le puede sacar el 100% a la inversión y con tiempo créeme que hay cliente para todo siempre y cuando el precio sea acorde. Se le saca mejor ganancia a la construcción de fincas o casas vacacionales, pero también es mucho mas demorado venderlas. o si no quieres ponerte a construir, simplemente comprar la lotes y mas lotes, ojala en condominios o si es fuera de ellos grandes extensiones de tierra... Créeme que el dinero en efectivo hace maravillas a la hora de hacerle una oferta a un vendedor.

Yo por el momento invertí en un apartamento que termíno de pagar en 10 meses, sin entregármelo ya me ofrecieron un 20% mas de lo que me costo; tengo un ahorro adicional, así que si finalmente logro pagarlo y sigo con mi ahorro, pienso apalancar la compra de un segundo apartamento de similares características y precio. No le tengas miedo a invertir en sectores como suba, tintal, madelena o arriba de la 170, esta claro que la tierra en el centro de la ciudad está por la nubes y con tiempo estas zonas se van a valorizar muchísimo más que si compraras un apartamento en cedritos; porque en este momento para comprar un buen apartamento en estos sectores toca tener mínimo 350 millones, y arrendar un apartamento de estos puede resultar muy muy difícil. Si compras un apartamento de 400 millones es muy difícil llegar a arrendarlo por mas de 2'000.000 libres de comisiones de inmobiliaria, mientras que si compras 4 de 100 millones fácilmente arriendas cada uno en unos 750.000 libres ya de comisiones de inmobiliaria. Ademas no tendrás todo invertido en un solo inmueble con los peligros que esto puede traerte, sino que tendrás 4 diferentes ojala en 4 sectores distintos.

oscarva dijo:

Bueno Juan, yo estoy en una situación similar a la tuya, claro apenas cuento con la mitad de lo que tu tienes para invertir, pero luego de mucho pensarlo yo decidí invertir todo en finca raiz, sea como sea la finca raiz es de las inversiones mas seguras, si no tienes mucho afán ni siquiera una burbuja te hará perder tu inversión porque a largo plazo todas se recuperan nuevamente.

[...]

Es lógico tener miedo y sobretodo en Colombia donde los precios de la finca raíz crecen y crecen, pero como te digo siempre que hay burbuja se recupera, no en corto plazo pero si no tienes afán solo esperas con tus inmuebles a que pase, al contrario ya teniendo 2 apartamentos libres y si llegára la burbuja puedes tener acceso a un super apartamento que prácticamente podrás también pagar con el arriendo de los otros 2, al final de la burbuja tendrás 3 apartamentos que comenzarán a valorizarse nuevamente.[...]

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Cuando leo esto, inevitablemente algo no me cuadra. Es cierto que la economia es ciclica y que para cada burbuja luego hay un auge, pero ese largo plazo puede ser desde unos años hasta 20 o mas, es impredecible el comportamiento que pueda tener el sector inmobiliario en el mundo y evidentemente toda inversión tiene riesgo, no hay ninguna excenta de eso.

El problema que yo le veo a una burbuja es que todo se compra a credito, si usted me dice que pago 110millones por un apartamento en Soacha (robo total) cuando llegue una burbuja ese mismo apartamento cuesta 20millones, pero el Banco le va a seguir cobrando los 110millones, nada de que como se bajo el precio pues venga yo le ayudo. Y ahi es donde se jode todo. Si se usa efectivo pues no corre con ese lio, pero del momento que suban esos 20millones hasta los 110millones con los intereses que una cuenta de ahorros le hubiera dado, son muchos años con plata quieta.

No es mas riesgo pero Bogotá esta ha estado en alertas de terremotos desde hace años, eso viene de un instante a otro, el ultimo muy grave fue en 1917 y algo mas del 30% de los habitantes se fueron de Bogotá, hoy en dia muchos edificios construidos no son sismo resistentes, ni casas o si se viene algún cerro pues menos, entonces si yo vivo de arrendar casas tengo que tenerlas aseguradas ante catastrofes también, lo triste es que muchos no lo van a hacer y cuando llega algún problema de este tipo en cualquier parte del mundo, la gente sale y dice que esta en quiebra, que la culpa es del gobierno.

Para complementar la nota de Tiko, cuando se totea una burbuja inmobiliaria las consecuencias son muy severas, porque una gran proporción del ahorro de cada familia está metido en su casa. Muy fácilmente la gente termina debiendole al banco más que lo que ofrecen por la casa. Si tal persona se declara en quiebra y le devuelve la casa al banco, la casa vacía le resta valor a la casa del vecino, y la ruina cunde.

No rechazo la idea de invertir en Finca Raíz, pero no puede ser más del 15% del ahorro personal. Hay carteras colectivas que invierten en finca raíz. Aún así es muy arriesgado. En el gráfico nótese la conducta del fondo VNQ en los EEUU, que invierte en finca raíz (azul oscuro) -- la descolgada pavorosa en el 2008.



En rojo (VBMFX) aparece una cartera indexada 100% Bonos ("Total Bond Fund" -- el COLTES que propongo sería su equivalente colombiano). Nótese que casi no se movió en el 2008. Por eso digo, hay que comprar bonos. En verde turquesa está un índice que sigue el S&P500 (VFINX), en amarillito un fondo (VBINX) que es 60% en acciones, 40% en Bonos -- como si mezcláramos el turquesa y el rojo.

Como ven, aún lo que uno recomienda -- un fondo en finca raíz -- es muy arriesgado.

Y a mi mamá le vivo diciendo, por favor hagamos papeles para asegurar ese apartamento (al pié de Monserrate) contra terremoto. Y nada que lo hace.

tiko dijo:

Cuando leo esto, inevitablemente algo no me cuadra. Es cierto que la economia es ciclica y que para cada burbuja luego hay un auge, pero ese largo plazo puede ser desde unos años hasta 20 o mas, es impredecible el comportamiento que pueda tener el sector inmobiliario en el mundo y evidentemente toda inversión tiene riesgo, no hay ninguna excenta de eso.

El problema que yo le veo a una burbuja es que todo se compra a credito, si usted me dice que pago 110millones por un apartamento en Soacha (robo total) cuando llegue una burbuja ese mismo apartamento cuesta 20millones, pero el Banco le va a seguir cobrando los 110millones, nada de que como se bajo el precio pues venga yo le ayudo. Y ahi es donde se jode todo. Si se usa efectivo pues no corre con ese lio, pero del momento que suban esos 20millones hasta los 110millones con los intereses que una cuenta de ahorros le hubiera dado, son muchos años con plata quieta.

No es mas riesgo pero Bogotá esta ha estado en alertas de terremotos desde hace años, eso viene de un instante a otro, el ultimo muy grave fue en 1917 y algo mas del 30% de los habitantes se fueron de Bogotá, hoy en dia muchos edificios construidos no son sismo resistentes, ni casas o si se viene algún cerro pues menos, entonces si yo vivo de arrendar casas tengo que tenerlas aseguradas ante catastrofes también, lo triste es que muchos no lo van a hacer y cuando llega algún problema de este tipo en cualquier parte del mundo, la gente sale y dice que esta en quiebra, que la culpa es del gobierno.

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¿110 millones en Soacha? ¿donde dije yo eso?

Completamente de acuerdo con lo planteado sobre los desastres de una burbuja inmobiliaria, pero entonces en donde invertimos nuestro dinero si todo tiene su riesgo? en absolutamente todo hay riesgo, sin duda lo mejor es tu propio negocio muy bien estudiado o tu propia empresa, pero tambien es de alto riesgo... Entonces para los mortales que tenemos unos poquitos ahorros no nos queda otra que meter la platica a un banco para ganar míseros intereses.

Yo planteo lo de la finca raiz porque a mi modo de ver puede ser de lo "menos inseguro" para la rentabilidad que se logra. Pero logicamente el riesgo enorme es meter todo a un solo rubro.

oscarva dijo:

¿110 millones en Soacha? ¿donde dije yo eso?

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jaja nooo yo digo precios por poner un ejemplo de precios en lugares de Bogotá que si estan en las nubes, no pongo palabras que nadie ha dicho :x

Sres:

A mi parecer debe haber alguna burbuja o algo parecido, pues por los lados de Hayuelos un apto en el 2008 valía $73 millones con acabados básicos y hoy los venden a $170 millones (dicen que se ha valorizado 100%) con los mismos acabados (ni que así mismo haya subido los costos de mano de obra o concreto) y odioso compararlo con algo así, pero vale: http://properties.miamiluxuryrealestate.org/idx/8230/details.php?idxID=001&listingID=A1782829

La mejor inversión que se puede hacer es pagar deudas y quedar en ceros por ese lado, además de analizar y reducir costos y gastos, mantener un par de tarjetas de crédito libres de manejo (por ejemplo Citi le da un año gratis si tiene la cuenta de nómina en el mismo banco y cada año para retenerlo, le piden que mantenga la nómina pero que no cancele las tarjetas - eso es lo que hago y el año pasado por ese rubro tuve un ahorro de $380.000 al año - , igual con Claro y el triple play - y aquí el ahorro fue de $876.000 -) y una de falabella por si hay un buen descuento, en fin.


El CDT ayuda a ahorrar y muy poco para ganar, ademas no es una herramienta para invertir por las tasas (por $20 te dan una tasa de 4.7% E.A. a 181 días y descontando inflación del periodo ~ 2% deja el ~2.7% de utilidad, es decir "$271.500 por $20 millones a 181 días"), por eso es relevante los ahorros que les mencione lineas arriba, pues se puede decir que generan mejores utilidades.

"pero entonces en donde invertimos nuestro dinero si todo tiene su riesgo? [...] Entonces para los mortales que tenemos unos poquitos ahorros no nos queda otra que meter la platica a un banco para ganar míseros intereses."

La opción no es necesariamente entre 100% en algo de alta ganancia esperable y alto riesgo (casas, acciones) versus en 100% muy seguro pero de baja ganancia (CDTs). Construya la mezcla que defina un punto aceptable para su apetito y capacidad de aguante. 50/50? 25/75? 75/25? De pronto es posible comprar una casa pequeña, o media casa, y poner la otra mitad de la plata en CDTs.

Juan k dijo:

Respecto a los seguros, desafortunadamente la cultura nuestra no es dada a invertir en seguros y lo vemos mas como un gasto que como una inversión. Hay mucha gente que anda por ahi con carro nuevo y sin seguro, y luego cuando pasa algo se lamentan por no tenerlo.

En finca raíz es igual, por ejemplo en mi conjunto, de 300 casas de 150 millones aprox cada una, solo 23 estan aseguradas, 23!!! ( la mia no esta asegurada pero estoy en planes de...) Un seguro para un inmueble si es necesario y no es tan costoso como uno creeria

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Cuanto puede costar un seguro para una casa como la tuya?

PREGUNTAS
1 todos recomiendan bonos nadie dice como comrarlos donde nada
2. la inversion en finca raiz da a proximadamente un 15-18 % de rentabilidad anual combinada (valorizacion+arriendo)
3. hay mucha turbulencia en el mercado y los inversionistas extrajeros sacaran de estos pequeños paises como colobia sus portafolios por la recuperacion de los mercados...posibilidad de derrumbe nuestro??
4. quien ha invertido en paises un poco mas solidos como chile ecuador, peru desde aqui? o fondos de EUA
5. sobre la balanza que es mejor pensiones voluntarias vs carteras colectivas vs finca raiz asi sea estrato 2 vs un paquete de acciones??

Por ahí he visto MUCHA gente metida en Amway en eso de las ventas multi nivel... y que supuestamente a todos les va bien y que en un par de años están ganando millones, ¿Alguien que sepa un poco acerca de eso?

JFelipe dijo:

Por ahí he visto MUCHA gente metida en Amway en eso de las ventas multi nivel... y que supuestamente a todos les va bien y que en un par de años están ganando millones, ¿Alguien que sepa un poco acerca de eso?

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Yo tengo tres amigos trabajando con Amway y casi me enloquecen entre los tres intentándome "enlistar" en el negocio. Luego a mi mamá le dio por comprar unos productos y ya me estaban era enloqueciéndome con llamadas (cual culebrero, lo que usted necesite se lo tienen)... aunque he de aceptar que los productos son buenos.

Sobre los ingresos, ni idea... sólo se - o fue lo que entendí- que uno gana dinero según dos factores, un % de la venta que varía según el "nivel" que uno tenga y la cantidad de personas "reclutadas", pues ellas comparten sus porcentajes con sus superiores.

Personalmente no sirvo para andar vendiendo productos de casa en casa, así que paso de esta oportunidad de negocio.

Gana si logra tener varios referidos, es decir si está en la cima de la pirámide.

1 todos recomiendan bonos nadie dice como comrarlos donde nada

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De un mensaje de la comisionista Asesores en Valores:
"2. En cuanto a Tes hacemos también inversiones pero las comisiones
dependen mucho del monto a comprar, las mismas se cobran en puntos básicos
sobre la compra del título. La inversión mínima la hacemos desde
200.000.000 para hacer una compra de posición directa en el titula, otra
manera de invertir en Tes es por medio de nuestra cartera conservadora
Invertir con Asesores la cual en su gran mayoría esta invertida en dichos
títulos, la rentabilidad de la misma se encuentra alrededor del 4.3%EA"

Digo yo que si la rentabilidad es el 4.3%, no es mejor que un CDT, com puede verlo en https://www.grupoaval.com/portal/page?_pageid=33,256956&_dad=portal&_schema=PORTAL

4. quien ha invertido en paises un poco mas solidos como chile ecuador, peru desde aqui? o fondos de EUA

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La idea es buena -- hay que diversificar internacionalmente. Pero si uno va y mira el grafo de los índices bursátiles de Chile, Peru y Colombia, comparados, ve que están demasiado correlacionados. (Colombia es COLCAP, Peru es IGBVL, Chile is IPSA). No hay mayor diversificación. (Chile se comporta ligeramente mejor, tiene menos variación, y el índice está mejor diversificado.




Así que diversifique, por supuesto, pero con un índice global, de menor correlación con el mercado colombiano.

5. sobre la balanza que es mejor pensiones voluntarias vs carteras colectivas vs finca raiz asi sea estrato 2 vs un paquete de acciones??

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Esta pregunta no tiene buena respuesta sin más información sobre su portafolio completo: todo el conjunto de activos y pasivos que usted (y su conyuge) tienen (*):

• deudas, a qué interés:
• fondo de emergencia.
• si tiene casa o arrienda,
• pensiones a ser recibidas
• ahorros en fondos de pensiones, y si están en una cartera "agresiva", "moderada" o "conservadora".
• cuántos años tiene de futura vida laboral (aproximadamente),
• si, aparte de la pensión, está ahorrando para planes de corto/mediano plazo (universidad de los hijos, etc)

Suponiendo que no tiene ninguna deuda, que su fondo de emergencia está muy fortalecido, que está contribuyendo al máximo a su plan de pensiones (en un plan "moderado"), que le queden 20 años de vida laboral, y que lo pleaneado para el corto plazo está en CDTs, creo que un prudente próximo paso puede ser poner plata en una cartera colectiva balanceada, ya sea ofrecida por una comisionista, o armada por usted mismo a punta de iCOLCAP y CDTs, como le sugerí en dataifx.com .

Una compra en finca raíz dependería de qué tan grande es en proporción a su capital total. Yo no arriesgaría más del 20% de mi capital en algo que puede perder 75% de su valor cuando estalle una burbuja, y mucho menos si tengo una deuda hipotecaria al respecto. Cuando una burbuja hipotecaria se revienta, eso lleva a una crisis económica generalizada: el valor del resto de las acciones (nacionales) se caen (arrastrando el valor de su retiro pensional), y, dependiendo de su profesión, su empleo y salario puede estar en riesgo. Así que le interesa estar diversificado, con activos de baja correlación con la finca raíz nacional: CDTs, quizás acciones en los EEUU o Europa.

(*) Por supuesto, en general, no detalladamente; cuide su seguridad y privacidad.

En el caso mío:

• No tengo deudas, mi dulce esposa tiene tarjetas de crédito, cobrando 10% .
• 6 meses de gastos en un fondo de emergencia -- debería ser 12.
• Arrendamos -- nuestro trabajo no nos deja quedarnos en un sitio por más de 5 años, y el arriendo es bajito. Y desde el 2008 aprendimos que la decisión sobre compra o arriendo de vivienda no debe ser considerada como una inversión, sino como un gasto (Para un ejercicio excelente, https://www.khanacademy.org/science.../renting-v-buying/v/renting-vs--buying-a-home) . Invertimos en finca raíz comercial mediante una cartera colectiva, quizás un 10% del portafolio.
• Esposa ya tiene segura una pensión, yo no. Bajo ahorro en absoluto, pero meto 33% del salario en ahorros pensionales. Esposa pone 15%. Estilo de vida muy frugal.
• Nos quedan 25 años de trabajo.
• Portafolio es 33% en renta fija, 66% en acciones. Todo indexado a muy bajas comisiones. 3/4 de las acciones en compañías de EEUU, 1/4 en resto del mundo. (Esto sólo tiene sentido para alguien domiciliado en los EEUU -- en Colombia las acciones son mucho más volátiles y la renta fija paga mejor, así que la proporción de renta fija debería ser mayor).

Así que, si en nuestro propio caso, me llegaran 140 millones de pesos, tocaría discutirlo con la media naranja, para ver si los metemos todos al fondo de ahorro pensional (66/33), o si ponemos una parte en CDTs colombianos a largo plazo (y rebalanceamos a 75/25).

jejjejejej excelentes respuestas
1. jamas he considerado q ecuador por q sea dolarizado sea mejor, pero, su economia en ultimas es menos volatil que la colombiana (opinion y conjetura no análisis)
2 lo de las pensiones me siempre me ha parecido que no es mejor q lo q uno podria hacer .....es un intermediario!!!mas poder de compra claro , pero nadie dice q no podemos
3.

JuanSkeptico dijo:

• creo que un prudente próximo paso puede ser poner plata en una cartera colectiva balanceada, ya sea ofrecida por una comisionista, o armada por usted mismo a punta de iCOLCAP y CDTs, como le sugerí en dataifx.com .

• quizás acciones en los EEUU o Europa..

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cómo????? cómo???

les comparto un articulo interesante http://hectormauriciosantaella.blogspot.com/2013/06/la-nueva-burbujainmobiliaria.html
les recomiendo también leer las demás entradas del hombre

Aca les comparto una idea muy interesante de una conocida:

Están bien bonitas las gráficas. Qué asaría en 6 meses si hoy le echo 1 milloncito de pesos a los activos tan maravillosamente graficados?

josebar1 dijo:

Aca les comparto una idea muy interesante de una conocida:

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mi duda está en como meterán tantos animales en un centro comercial, digamos el santa fe???? eso es tremendo complejo por lo que el CC debe ser bien grande para que los niños jueguen mientras los padres se endeudan compran